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Vergleichen Sie verschiedene Versicherungen gegen Mietausfall miteinander
Was versteht man unter einer Mietausfallversicherung?
Auf den ersten Blick scheint die Frage einfach zu sein. Die Versicherung schützt den Versicherungsnehmer (Vermieter) vor den finanziellen Folgen, wenn Mieter die im Mietvertrag vereinbarten Monatsmieten nicht mehr zahlen wollen oder können. Die Versicherung bietet jedoch nicht nur Schutz vor Mietausfall, sondern auch vor Sachschäden und Kosten, die zum Beispiel durch die Verwahrlosung der Immobilie entstehen. Nicht selten kommt es dadurch beispielsweise zu Schäden in der Wohnung, die durch Verwahrlosung und Verunreinigung entstehen (Ungezieferbefall) und die eine Desinfektion und Renovierung erforderlich machen, bevor der Vermieter die Wohnung erneut vermieten kann. Der Versicherer übernimmt beim Mietausfallschutz auch diese Kosten, abzüglich einer Selbstbeteiligung des versicherten Vermieters.
Welches Risiko gehen Vermieter durch Mietausfall ein?
Zu Thema existiert keine bundesweite Statistik. Allerdings schätzt der Eigentümerverband Haus & Grund den Schaden durch Mietausfall auf mehr als 2 Milliarden Euro pro Jahr. Ein Versicherer, der auf den Bereich Mietausfallversicherung spezialisiert ist, geht davon aus, dass es jedes Jahr ungefähr 600.000 Fälle gibt, in denen Mieter ihren Verpflichtungen aus dem Mietverhältnis nicht nachkommen und die Miete nicht oder nur teilweise zahlen. Rund 20 Prozent, nach anderen Angaben sogar 30 Prozent aller Mietverhältnisse gelten als belastet, weil es zu Mietrückständen bzw. Mietausfällen kommt oder Mieter nur unregelmäßig zahlen und sich den Pflichten des Mietverhältnisses entziehen.
Übersteigen die Mietschulden drei Monatsmieten, kann der Vermieter eine Räumungsklage einreichen. Jedoch ist es gar nicht so einfach, zahlungsunwillige Mieter aus der Wohnung zu klagen, weil Mieter durch das Gesetz umfangreichen Schutz genießen. Dazu kommen noch die Kosten für Sachschäden und Renovierungskosten, die so mancher Mieter verursacht. Sie können schnell 20.000 Euro übersteigen und werden durch die Wohngebäudeversicherung nicht übernommen. Besonders Vermieter, die ihre Immobilie als Altersvorsorge gekauft oder gebaut haben, werden existenziell geschädigt. Das trifft ein, wenn der Mieter nicht zahlen will oder kann (beispielsweise durch Jobverlust) oder wenn hohe Kosten für Renovierung durch Verwahrlosung der Wohnung und Schäden an gemieteten Sachen entstehen. Es ist möglich, dass die Situation bis zur Räumungsklage eskalieren kann, wenn der Mieter nicht mehr zahlen will oder kann und die Mietkaution zur Deckung Kosten nicht ausreicht. In solchen Fällen zahlt die Mietausfallversicherung zumindest einen Teil der anfallenden Kosten.
Was zahlt die Mietausfallversicherung?
Im Allgemeinen darf davon ausgegangen werden, dass die Versicherung folgende Schäden übernimmt:
- Mietausfall
- Sachschäden
- Rechtsschutz
- Desinfektion & Entsorgung
- Mietnomaden
In der Praxis übernimmt die Versicherung gegen Mietausfall jedoch nicht jeden Schaden. Was genau erstattet wird, hängt vom Anbieter, den Versicherungsbedingungen und dem gewählten Tarif ab.
Diese Art der Deckung gehört zum Basisangebot der Mietausfallversicherung für Vermieter. In der Police sind nicht nur Schäden gedeckt, die entstehen, wenn der Mieter die Miete nicht bezahlen kann, sondern auch, wenn die anfallenden Nebenkosten nicht beglichen werden.
Ein Schutz gegen derartige Schäden ist nicht in allen Verträgen enthalten. Im Mietrecht werden als Sachschäden Kosten bezeichnet, die entstehen, wenn die Wohnung durch den Mieter vernachlässigt oder mutwillig beschädigt wird. Die Höhe der Deckung hängt unter anderem von der Versicherungssumme ab.
Die Deckung dieser Schadensart wird nur von wenigen Anbietern übernommen. Sie beinhaltet die Übernahme der Kosten bei Rechtsstreitigkeiten mit dem Mieter, zum Beispiel die Kosten einer Räumungsklage oder einer Zwangsräumung, die Prozesskosten oder die Kosten für den Gerichtsvollzieher.
Durch die Verwahrlosung oder Verunreinigung der Wohnung entstehen häufig ebenfalls hohe Kosten. Schädlinge breiten sich aus und müssen professionell bekämpft werden. Manchmal nehmen Mieter beim Auszug nicht alle Gegenstände mit, die dann entsorgt werden müssen. Auch diesen Fällen leistet der Mietausfallschutz.
Sie verursachen die größten Schäden, weil es nicht nur zu Mietausfällen kommt, sondern oft auch die fortlaufenden Nebenkosten nicht gezahlt werden. Nicht selten kommt es vor, dass Mieter dieser Kategorie zusätzlich noch eine Spur der Zerstörung oder Verwahrlosung hinterlassen. Die Mietausfallversicherung ersetzt die Kosten der Behebung von Schäden.
Wann greift der Mietausfallschutz?
Die Mietausfallversicherung hilft nur in bestimmten Fällen. Vermieter sind dazu angehalten, alles in ihrer Macht Stehende zu tun, um Schaden von ihrem Mietobjekt abzuwenden. Sie sind beispielsweise angehalten, bei Abschluss eines Mietvertrags eine Kaution in angemessener Höhe zu verlangen und die Bonität des Mieters zu überprüfen.
Geeignete Nachweise sind eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung oder eine Bonitätsauskunft.
Für bestehende Mietverhältnisse sind die Konditionen je nach Anbieter in der Regel noch strenger. Beispielsweise muss sich der Vermieter zunächst an die Haftpflichtversicherung seines Mieters wegen der Kompensation von Schäden wenden, wenn die Schadensursache – etwa eine beschädigte Heizungsanlage, eindeutig Schuld des Mieters ist. Eine Mietausfallversicherung bei bestehendem Mietverhältnis wird nur unter bestimmten Voraussetzungen gewährt:
- Der Mietvertrag muss ungekündigt sein und alle Mieten müssen bisher vollständig und fristgerecht bezahlt worden sein.
- Häufig wird eine Karenzzeit (Wartezeit) vereinbart. Diese dauert in der Regel mehrere Monate.
Sollte der Mieter die Miete nicht mehr zahlen, muss der Vermieter Schritte unternehmen, um den Schaden zu minimieren. Dazu gehört zum Beispiel:
- den Schaden, beispielsweise Verunreinigungen durch den Mieter, protokollieren und dokumentieren
- den Schaden so schnell wie möglich der Versicherung melden
- unverzüglich rechtliche Schritte zum Schutz seines Eigentums einleiten
- falls nötig das Mietverhältnis beenden
- nötigenfalls vor Gericht auf Räumung und Herausgabe des Mietobjekts klagen
Häufig gestellte Fragen zum Thema Versicherung gegen Mietausfall
Das kommt auf den jeweiligen Anbieter und den gewünschten Umfang des Versicherungsschutzes an. Ein Basisschutz, wie er zum Beispiel von der R+V oder der Rhion Versicherung angeboten wird, kostet weniger als 100 Euro pro Jahr. Soll dagegen auch ein Schutz gegen Mietnomaden in die Police einbezogen werden, steigen die Kosten auf zwei bis fünf Prozent der Jahreskaltmiete.
Ein weiterer Faktor ist die Höhe der Selbstbeteiligung. Je höher diese vereinbart wird, desto niedriger werden die Prämien der Mietausfallversicherung.
Das kommt im konkreten Fall natürlich immer darauf an, was im Versicherungsvertrag vereinbart wurde. Sollten Mietzahlungen ausbleibend sein, übernimmt die Mietausfallversicherung die Zahlung der Nettokaltmiete für 6 bis 12 Monate. Dazu kommen unter Umständen noch Gerichtskosten und andere Kosten, die beispielsweise durch die Verwahrlosung der Wohnung entstehen. Insgesamt kann es sich um Kosten in Höhe von 5.000 bis 10.000 Euro handeln.
Der Bund der Versicherten rät Vermietern in den der Regel vom Abschluss einer solchen Versicherung ab, zumal die größten Schäden durch Mietnomaden verursacht werden. Derartige Schäden werden von einer einfachen Mietausfallversicherung nicht gedeckt. Dafür ist der Abschluss einer speziellen Mietnomadenversicherung erforderlich. Zudem wohnen in vielen Mietshäusern nur relativ wenige Mietparteien, die sich untereinander gut kennen. Das Risiko eines Mietausfalls ist unter solchen Bedingungen nur gering. Unter bestimmten Umständen kann der Abschluss einer Mietausfallversicherung jedoch sinnvoll sein:
- Es handelt sich um Ferienimmobilien, die jeweils nur kurzfristig vermietet werden
- Der größte Teil der Mieteinnahmen stammt von einem Hauptmieter, bei dem es sich nicht selten um ein kommerzielles Unternehmen handelt.
- Das Mietobjekt ist groß und die Mietparteien wechseln häufig.
Langjährige Mietverhältnisse schützen am besten Mietausfälle. Kluge Vermieter achten auf ein gutes Verhältnis zu ihren Mietern. Sie sind dadurch immer über die aktuelle persönliche Situation der Mietparteien informiert und können gemeinsam mit ihren Mietern beraten, was zu tun ist, wenn beispielsweise durch Jobverlust oder extrem gestiegene Nebenkosten die Zahlung der Miete gefährdet ist. Es gibt zahlreiche Hilfsangebote des Bundes, der Länder und Gemeinden, die in Anspruch genommen werden können. Oft wissen säumige Mieter einfach nicht darüber Bescheid. Ein klärendes Gespräch und vielleicht ein wenig Unterstützung beim Ausfüllen der Anträge auf Hilfe (Wohngeldantrag) stellt in diesem Fall für beide Seiten die beste Lösung dar.
Bei neuen Mietverhältnissen sollten Hausbesitzer Vorsicht walten lassen. Im eigenen Interesse sollten sie die Solvenz ihrer Mieter durch eine unabhängige Organisation überprüfen lassen und sich nicht auf eine Selbstauskunft verlassen. Dadurch kann bereits im Vorfeld viel Ärger vermieden werden. Zu den Schutzmaßnahmen gehört auch, auf die Zahlung einer Mietkaution zu bestehen. Der Mietvertrag wird erst dann unterzeichnet, wenn die Kaution in der vereinbarten Höhe eingezahlt worden ist.
Die Mietkaution bietet dem Vermieter zwar einen gewissen Schutz vor Mietausfällen, reicht aber allein oft nicht aus. Die Höhe der Kaution beträgt in der Regel drei Monatsmieten und dient dazu, eventuelle Schäden zu beheben oder Mietrückstände auszugleichen. Zahlungsunwillige Mieter können die Kaution jedoch schnell aufbrauchen und damit den Schutz vor Mietausfällen zunichte machen. Kommt ein Mieter seinen Mietzahlungsverpflichtungen nicht nach oder droht eine Räumungsklage, nehmen die Beseitigung der Schäden und die Räumung in der Regel viel Zeit in Anspruch, was für den Vermieter mit zusätzlichen Kosten und Zeitaufwand verbunden ist. Vermieter sollten daher immer darauf achten, sich durch zusätzliche Sicherheiten abzusichern.
Die Höhe der Versicherungssumme hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie z.B. den monatlichen Mieteinnahmen und der Laufzeit des Mietvertrages. Wichtig ist, dass die Versicherungssumme hoch genug gewählt wird, um im Falle eines Mietausfalls die finanziellen Belastungen für den Vermieter abzufedern. Als Faustregel kann gelten, dass die Versicherungssumme mindestens sechs bis zwölf Monatsmieten abdecken sollte. Um die genaue Höhe der Versicherungssumme zu ermitteln, empfiehlt sich jedoch eine individuelle Risikoanalyse. Dabei sollten neben der Höhe der Mieteinnahmen auch die Wahrscheinlichkeit eines Mietausfalls sowie die Bonität des Mieters berücksichtigt werden. Eine zu niedrige Versicherungssumme kann im Schadensfall zu erheblichen finanziellen Einbußen führen, während eine zu hohe Versicherungssumme unnötig hohe Kosten verursachen kann.